第1章

1.双方的房屋共用一面墙，一方要卖房另一方不同意怎么办？

事例：崔某和王某都是王岗村村民，两家的宅基地相互毗邻。1995年，两家在同一时间批下了宅基地，并且同时盖了房子。在盖房子的过程中，两家的房屋共用一面山墙。两家的房屋面朝南，西侧是崔某家的房子，东侧是王某家的房子。崔某因着急用钱，所以想把该房子出售给本村的村民杨某，打算卖房后，搬到本村的三儿子家去住。王某知道后，想把崔某的房子买下来，将来给其儿子结婚用。可是王某与崔某虽是邻居，但是关系相处得不是很好，双方闹得比较僵。崔某并不同意将该房屋卖给王某，即使王某买房的价格比杨某多了一千多块钱，崔某还是不同意。并且崔某私下要求杨某买到房子后想转卖也不能卖给王某。王某得知后很生气，便以两家的房屋共用一面山墙，崔某卖房子需要王某同意为由阻挠崔某卖房，并要求行使优先购买权，要求崔某将房子在同等条件下卖给自己。请问王某的主张是否有法律依据？

解答：王某的主张没有法律依据。王某与崔某虽然在建造房屋的时候共用了一面山墙，但双方对各自所建造的房屋都享有独立的所有权。王某对自己所有的房屋合法行使所有权的行为崔某不能强加干涉，同样，崔某对其房屋合法行使所有权的行为王某也不能强加干涉。崔某房屋与王某房屋虽然共用一面山墙，但这并不影响崔某和王某对各自的房屋享有合法的、独立的所有权。崔某独立享有其房屋的所有权，当然就能合法地处分该房屋，可以将房屋出卖给他人，也可以将房屋出租给他人，还可以在法律所不禁止的范围内对其所有的房屋做其他处分行为。崔某出售其宅基地上房屋给本村村民杨某，是正当、合法行使其所有权的表现，王某无权干涉。当然，因为王某和崔某共用一面山墙，所以，任何一方不得以行使所有权为理由破坏山墙并危及另一方的房屋安全。如果任何一方破坏共用的山墙而给对方造成损失，都应当向对方承担赔偿责任。另外，王某主张崔某应当在同等条件下将房屋优先卖给自己，是试图行使优先购买权的表现。但是，优先购买权需要法律的明确授权才能由民事主体所享有，而在共用山墙的情形下，法律并没有授权任何一方当事人能够享有优先购买权。因此，本案中的王某对崔某的房屋不享有优先购买权，他想要在同等条件下优先购买崔某房屋的主张不能得到法律的支持。《物权法》第2条第3款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

政策法律链接：《物权法》第93条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。《物权法》第101条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.宅基地因自然原因灭失怎么办？

事例：赵某是大山村村民，大山村是一个依山而建的村子。赵某在2003年经过批准取得了本村的宅基地，并在宅基地上建造了自己的房屋。房屋依山而建，共有4间。2007年的夏天雨水很多，从6月中旬到7月中旬断断续续地下了多场雨。同年的7月20日，下了一天一宿的大雨终于引发了地质灾害，泥石流吞没了多家村民的房屋，所幸没有造成人员伤亡，赵某的房屋与宅基地也被埋在了泥石流下。对赵某而言，宅基地、房屋都已经灭失了，他该怎么办？

解答：赵某可以向有关部门申请新的宅基地。农村村民建造房屋需要取得宅基地使用权，未获得宅基地的批准，不能擅自建房，否则，应承担相应的法律责任。村民取得宅基地是无偿的，这种宅基地的分配具有一定的保障功能和公益性。宅基地制度的功能之一就在于保证村民的基本居住条件。如果因为自然灾害等原因致使宅基地灭失的，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。所以，因泥石流而失去宅基地、房屋的赵某可以向有关部门申请新的宅基地，他的申请能够获得批准。

政策法律链接：《物权法》第154条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

3.村民在临时用地上建造永久性住宅能行吗？

事例：张某是长铁村的村民。2005年3月，张某以其房屋破旧不堪已经成为危房为由，向所在村、镇申请建造临时生产用房，后上报到县土地管理部门。县土地管理部门审查后，认为符合临时用地条件，批准了其临时用地申请，临时用地期限为两年。于是，张某就开始动工，在其获得批准的临时用地上盖起了砖混结构的永久性住宅4间。县土地行政主管部门经核查，认为张某未按照批准用途使用土地，在该临时用地上建造永久性住宅属于非法占用土地的行为，责令张某限期拆除。张某在接到拆除的通知后不服，认为自己建造房屋已经获得批准，愿意退还原来的宅基地，但不同意限期拆除。于是，张某提起行政诉讼，将县土地行政主管部门告上法庭，请求确认土地行政主管部门的处罚决定违法。

解答：张某的请求能够获得法律的支持吗？张某的请求不能获得法律的支持。农村村民建造房屋，应当申请宅基地使用权，未批准宅基地的，不得利用其他土地建造住宅。未履行审批手续就建造房屋，这种行为是违法的。农村临时用地不允许建造永久性建筑，违反规定建造永久性建筑的建造人对该建筑并不能取得合法的所有权，不能获得法律的保护。在本事例中，张某在获得批准的临时用地上建造永久性住宅，属于非法占用土地的行为。土地行政主管部门作出责令其限期拆除的决定，属于依法行使职权的行为，符合法律规定。因此，张某请求人民法院确认土地行政主管部门处罚决定违法的要求不能获得法律的支持。

政策法律链接：《土地管理法实施条例》第35条在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

4.分户后一户的户主死亡，由谁享有宅基地的使用权？

事例：2000年，80岁的老太太刘甲将自己的儿媳48岁的刘乙告上法庭，要求确认刘乙现在所居住房屋的宅基地使用权由刘甲享有。1973年，老太太刘甲和其丈夫邢某与邻居廖某、林某夫妇（二人已故）交换了宅基地。在宅基地交换后的同年，刘甲与其丈夫在该宅基地上建起瓦房二间。1975年，老太太刘甲的长子邢甲（已故）与刘乙结婚，婚后邢甲就与妻子刘乙居住使用其中的一间瓦房。邢甲死后刘乙仍旧和孩子居住在该瓦房。

解答：老太太刘甲与其丈夫则一直居住在另外一间瓦房至今。邢甲、刘乙结婚后分户单过，居住使用一间瓦房，用此房屋做些小生意。1990年，邢甲以邢某长子身份向某市土地管理局进行两间瓦房的确权申报，确认宅基地使用权登记人为邢甲。1999年邢甲去世。2000年2月，老太太刘甲欲将旧房拆除建新房，但遭到刘乙的阻拦，刘乙以该房屋及宅基地均是丈夫邢甲遗留为由不同意拆除，因此双方发生争执。老太太刘甲要求确认自己才是宅基地的使用权人，该主张在法律上能否得到支持？老太太刘甲的请求不能获得法律的支持。农村宅基地以户为单位，每一户只能拥有一块宅基地。无论户主是否死亡，只要户内还有人口，原来的宅基地使用权就一直由该户享有。老太太刘甲夫妇与邢甲夫妇分家以后，就成了两户。两户都应当拥有各自的宅基地。刘甲夫妇与邢甲夫妇从1975年就开始共同居住使用这两间瓦房，邢甲夫妇一直居住其中的一间，并使用该间瓦房做小买卖。邢甲死后，刘乙也一直在此居住并已居住使用该间瓦房长达26年之久。两户长期以来各住一间互无异议。可以认为，双方分户以后，已经对各自居住使用的房屋形成了事实上的所有权。并且1990年，刘乙居住房屋所占土地已经办理了登记，其登记的宅基地使用权人为邢甲。现在邢甲死去，其媳妇刘乙尚健在，也就是户内人口还在，该户的宅基地使用权并未发生变化。因此，老太太刘甲的请求不能得到法律的支持。

政策法律链接：《土地管理法》第62条第1款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

5.村民之间对于宅基地的使用权有争议怎么办？

事例：李某于1984年结婚，1985年与父母、兄弟分家，无住宅。1988年3月申请建房，经组、村同意，按照规划批建在该自然村一排6号位置上。镇政府审查后于1988年3月21日给其颁发了某“准建字2949号准建证”。该位置占用了原分给本村另一村民周某的场地的一部分，1984年村镇规划时被规划为宅基地。其他村民陆续在其周围按规划建起房屋，形成新的村落。经现场勘验，该位置属空闲宅基地。周某家6口人，有一处宅基地，也申请建房，经村组同意规划在该自然村三排4号的位置上，镇政府审查后于1990年5月14日给其颁发了某“准建字5007号准建证”。1988年3月底，李某建房施工时，周某以此宅基地应由其优先使用为由进行阻拦。1990年5月，周某取得5007号准建证后仍阻止李某建房，村组及镇政府多次调解无效，李某一直不能建房。1996年10月6日，李某向镇政府提交申请，要求处理。镇政府根据上述事实，依照《中华人民共和国土地管理法》、某省《〈土地管理法〉实施办法》的规定，作出处理决定：李某符合申请宅基地建房条件，应按某“准建字2949号准建证”指定位置建房，任何人不得干涉，周某应按某“准建字5007号准建证”指定的位置建房。周某不服，于1997年4月18日，以镇人民政府为被告向县人民法院提起行政诉讼。县人民法院经审理认为，李某婚后三人无住宅，符合某省《〈土地管理法〉实施办法》规定的申请建房条件，所领取的准建证是由本人申请，村组同意，镇政府审查后核发的，程序合法，具有法律效力。周某诉讼理由不能成立，不予支持。李某在领取到准建证后就拥有对该宅基地的使用权。一排6号的位置属1984年规划的宅基地的范围，周围已建好房屋，形成新的村落，属集体的空闲宅基地，对于集体的空闲宅基地镇政府有权处置。虽然周某亦符合申请建房条件，但在获得准建后仍干涉他人建房毫无道理。被告镇人民政府依据《中华人民共和国土地管理法》、某省《〈土地管理法〉实施办法》的规定，作出的某镇政（1997）1号处理决定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法、应予维持。本案的判决符合法律规定吗？

解答：本案的判决符合法律的规定。农村村民因宅基地使用权发生争议的，首先应当协商解决。如果协商不成的，应当向相关人民政府提出申请，由相关人民政府予以处理。如果村民对相关人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼，也就是走“民告官”程序，以政府为被告提起诉讼，请求人民法院确认相关政府的处理决定违法或者予以撤销、变更等。本案之中的李某与周某是同村村民，其间因为宅基地的位置、范围发生的争议，属于宅基地使用权争议。李某、周某都系个人，因此，对于其争议，他们应请求乡（镇）政府进行处理。显然，周某对镇政府的处理决定不服，依据法律规定，周某可以以镇政府为被告起诉到县人民法院，请求人民法院通过司法途径进行审查裁决。李某或者周某在宅基地使用权争议解决之前，应当维持土地的当前现状，任何一方不得改变土地的利用状况。在本案中，镇政府对村民之间的宅基地使用权争议作出处理决定是其应尽职责，该处理决定适用法律正确、程序合乎法律规定。因此，人民法院依法维持镇政府处理决定的判决合乎法律的规定。《土地管理法》第16条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。《土地权属争议调查处理办法》第31条当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。

政策法律链接：相关法律规定还有《土地权属争议调查处理办法》第4、5条，《民事诉讼法》第108条，《行政复议法》第6条，《行政诉讼法》第11条等。

6.国土资源局办的宅基地使用权证错误怎么办？

事例：方某系北门村的村民，1984年，经批准在北门村村东侧建房，四至为：东至路，南至郭某，西至李某，北至路。1984年8月14日，经某市郊区人民政府许可，方某获得郊字000013号宅基地证书，取得该宅基地使用权。某市国土局根据1986年省、市“关于全面开展非农业建设用地清查工作的通知”文件精神，于1987年展开土地详查工作，但未实地核查，并于同年11月19日又为方某颁发了1987郊字0009518号宅基地使用证。1987年换发的宅基地使用权证书记载的四至与换发前的1984年宅基地使用权证书记载的四至有出入，不相符。方某到市国土局多次请求解决，均未得到令其满意的处理结果。方某遂以市国土局为其颁发的1987年宅基地使用权证有误，程序违法为由，诉至人民法院，要求撤销该证。市国土局未能在合理期限内提交作出该具体行政行为的有效证据。方某的请求能够得到支持吗？

解答：本案方某的请求能够得到法律的支持。市国土局在换发宅基地使用权证书时，在无证据证实原证书记载存在错误的情况下，应当以原有证据及原有的登记记载为准。如确需更正，应当依法核实后，依据相关法律规定予以变更。本事例中，市国土局在1987年土地详查时，未经实地详细核查，也未经法定程序，就为方某颁发变更了记载事项的郊字0009518号宅基地使用证。市国土局在核发该证时未尽到应尽的核查职责，换发1987年宅基地使用权证的程序不符合法律规定，应当予以撤销。因此，方某的请求能够得到法律的支持。

政策法律链接：《土地登记规则》第6条土地登记依照下列程序进行：（一）土地登记申请；（二）地籍调查；（三）权属审核；（四）注册登记；（五）颁发或者更换土地证书。相关法律规定还有《土地登记规则》第2条，《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第4、5条，《行政诉讼法》第54条。

7.未取得宅基地使用权而建造房屋，村里能否扒房子？

事例：张某本是长岭县人，于1996年来榆树县境内做小生意，因无处居住，张某与下家郭村七组达成协议，由下家郭村七组给张某解决一处宅基地，张某以青苗赔偿费支付给下家郭村七组12600元。下家郭村七组划给张某的宅基地属于可耕地，张某在该处土地上建造房屋并居住下来，在此做生意。因张某不是本村村民，其宅基地使用权的申请一直未获得批准，张某自房子盖好后一直未取得该处宅基地的合法使用权证。1999年10月，下家郭村七组为收回该处宅基地与张某进行协商，愿意返还张某支付的12600元青苗费，要求张某将房屋交还给村里，由村里扒掉。下家郭村七组的建议遭到张某的拒绝，双方就此问题未能协商一致。于是，下家郭村七组在未经有关部门批准的情况下，组织七组村民，由村小组长郭某带领，将张某经营的所有商品非法扣押，并把张某建造的房屋全部拆除。张某现住在亲戚家。张某向县人民法院起诉，要求法院确认自己对宅基地的使用权，并要求被告下家郭村七组赔偿全部损失。请问张某的主张能否得到支持？

解答：张某请求确认宅基地使用权的请求不能获得支持，但是其要求被告赔偿损失的请求能够获得支持。村民想要取得本村的宅基地使用权，仅仅通过本村集体经济组织即村民委员会同意还不够，还需要履行特定的审批手续，在满足宅基地使用权取得的法定条件情况下，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，才能合法取得。如果涉及占用农用地的，还应当依照《土地管理法》的规定办理审批手续。也就是说，村民是否符合取得宅基地使用权的条件，是否能够被批准获得宅基地使用权，需要由县级人民政府来行使职权，加以判断和授权。宅基地使用权的取得并不属于人民法院的主管范围，人民法院不能直接授予宅基地使用权。因此，对于本案来讲，张某请求确认宅基地使用权的要求不能获得法院的支持。另外，张某虽然未经相关人民政府授予宅基地使用权，但下家郭村七组土地上的房屋确系张某建造。张某作为该房屋的占有人，其权利亦应得到法律的尊重和保护。也就是说，即使张某依据法律的规定，不符合取得宅基地使用权的条件，属于非法占用耕地，也应当由土地行政管理部门依据《土地管理法》规定的权限和程序予以处理。除土地行政管理部门，未获得法律授权的其他机构、组织或者个人并不享有拆除张某房屋的权力，下家郭村七组当然也不享有这种权力。因此，下家郭村七组在没有法律授权的情况下，动用强力拆除张某建造的房屋，扣押张某财产的行为属于侵权行为，由此而给张某造成的损失，应当由被告下家郭村七组及相关的侵权人承担侵权责任，予以赔偿。《物权法》第245条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《土地管理法》第62条第3款农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

政策法律链接：相关法律规定还有《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第10项，《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》第2条第3项，《土地管理法》第77条，《侵权责任法》第6条等。

8.未经批准就在荒地里建房，怎么处理？

事例：张某系大岭村的村民，现在张某和妻子及两个孩子住在村里南头自家的房屋里。这个房子原本是张某的父母在自家宅基地上所盖。父母健在的时候，张某和父母住在这个房子里。在张某成家立业结婚之前，张某的父母就相继过世了。1996年，张某结婚后一直与妻子还有孩子生活在这个房子里。该宅基地的集体土地使用证上登记记载的是张某父亲的名字，没有更改。2001年，张某经济条件稍微好转，又买了拖拉机，觉得自家的院子不够用，就想在宅基地之外挨着自己家西侧的荒地上盖两间房，并围一个能停放拖拉机的院子。张某问村委会他能否建房子和套院时，村委会答复张某，他不符合申请宅基地的条件。但张某觉得自己家宅基地旁边是荒地，荒着也是荒着，自己在荒地里建房圈院子属于废物利用，况且房子盖好了，村里也不能怎么样。于是张某未经批准，找了几个亲属很快就在荒地里盖了两间小房，圈了一个套院。

解答：张某未经批准就在荒地里建房能行吗？张某未经批准就在荒地里建房的行为是违法的。农村村民建房，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，申请宅基地获得批准以后才能够建房。村民凡是要求建房的，必须事先向所在的乡（镇）政府或县（市）土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。未经批准擅自建房，土地行政管理部门应对其予以处罚，即责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。土地行政部门责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。在本案例中，张某未经批准擅自建房属于非法占用土地，其行为并不合法，土地行政主管部门可依据法律规定对其进行处罚，并责令其退还非法占用的土地。《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》第2条第3项各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡（镇）政府或县（市）土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地；对现有住宅出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费；对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积。为便于群众监督，各地应对用地指标、申请宅基地的户数、审批条件和结果等，张榜公告，实行公开办事制度。《土地管理法》第77条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

政策法律链接：相关法律规定还有《土地管理法》第76、83条，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第1条第10项，《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第5项的规定等。

9.村民建房占用的宅基地面积超过省里规定的标准怎么办？

事例：张某系牛田村村民，1990年，张某结婚后与其父母分户单过，向政府申请宅基地获得批准。批准的位置位于牛田村北道南东侧第2家，原系本村村民张甲的宅基地。现在该处土地上原张甲的房屋已被拆除，村里收回了该处宅基地。张甲已经获得了新的宅基地并且建房居住。张某所获得批准的宅基地四至分别为北至北道，东至李某，西至孙某，南至壕沟，面积180平方米。在建房过程中，张某与其父亲商量，宅基地南边的路较宽，且与路南的房屋相隔较远，遂计划向南把壕沟填平再建围墙，这样修一个涵洞就可以将门房建在路边上。于是，张某就将其房子向南延伸，总共占用宅基地210多平方米，超出了批准的面积并且也超过了省里规定的最高宅基地面积标准。对此种情况应当如何处理？

解答：农村村民的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对于已经建造房屋的宅基地超过省、自治区、直辖市规定的标准的，按照房屋建造时间的不同，分别依据不同的规则处理：（1）1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当时政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆除、改建、翻建的，可以按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。如果被拆除房屋已经不存在的，不应确定宅基地使用权。如果经过改建、翻建，依据改建、翻建的时间确定适用的法律规则。（2）1982年《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。也就是对于清查出来的违法占地问题，按照国家有关法规严肃处理，该补办手续的补办手续，该罚款的罚款，该没收的没收，该判刑的判刑。经过罚款或者补办手续以后，可以按照实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。（3）1987年1月《土地管理法》施行后，超过批准的面积使用宅基地建造房屋的，视为非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划要求的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于根据第（1）、（2）两项的情形确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或者现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。在本事例中，张某超过宅基地批准的面积占用土地建造房屋。其占用的宅基地面积超过了该省规定的宅基地最高标准。张某在1990年获得批准宅基地建房，应当适用《土地管理法》的相关规定，违反土地利用总体规划的，责令退还非法占用土地，对符合土地利用总体规划的，没收该房屋，可以并处罚款。《土地管理法》第77条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45条1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当时政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆除、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第46条1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第51条按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

政策法律链接：相关法律规定还有《土地管理法》第62条第1款、第76条，《中华人民共和国国土资源部通告（国土资源部通告1998年第1号）》第7条，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第47、48、49条等。

10.怎么能保证村民按照批准的宅基地四至、面积建房？

事例：王某是朝阳镇西朝阳村的村民，结婚后分家单过，申请宅基地使用权获得批准。批准的宅基地四至分别为东至王某某，西至路，南至刘某，北至张某耕地。王某和他父亲商量按照批准的面积、四至建房，避免违法行为给自己带来麻烦。但在建房前，王某想知道政府部门怎么样才能够帮助他合法合规地建房呢？

解答：农村村民住宅建设要尽量利用村内空闲地、老宅基地和未利用地，要由村、乡（镇）逐级审核，批量报到县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。如果涉及占用耕地的，还要依据《土地管理法》的规定办理农用地转批手续，当然也要逐宗落实到户。不仅村民的申请需要由村里张榜公告，并且批准后的结果也要张榜公告，这样就能由其他村民来监督批准结果是否合法、合规。此外，更为重要的是，在宅基地审批过程中，乡（镇）的国土资源管理所要做到“三到场”，即受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。以“三到场”程序来监督和保障农村村民合规合法建房。应该说，在审批建房的各个环节，拥有审查职权的政府部门都会行使职权，审查村民获得宅基地的条件以及利用宅基地的情况，以确保村民建房不违反法律法规的规定。《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第2条第7项健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

政策法律链接：相关法律规定还有《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第2条第6项，《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》第2条第3项等。

11.利用原有宅基地翻建住宅是否也要申请并经批准？

事例：苗某系新城村村民，苗某与其妻子及儿子住在本村自家的房屋。该房屋是1994年苗某结婚时，在申请的宅基地上兴建的。到了2006年，这个房子有些旧了，苗某手头有些钱，觉得将外墙修饰修饰，做一做保温也得不少钱，不如干脆推倒重建。于是苗某就买了料，约了亲戚，雇了工人打算在原址上拆房并重建。苗某不知道在自己家原来的宅基地上翻建住宅是否还要经过政府部门的批准？

解答：苗某在自己家原有的宅基地上翻建房屋，也需要向有关部门申请，并经政府部门的批准。农村村民建造住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。为了保证农村村民翻建房屋时的用地符合法律规定，自家房屋需要重建也需要申请，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，才可以动工兴建。因此，苗某翻建住宅需要由其所在地的县政府批准才合乎法律规定。《江苏省土地管理条例》第35条农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准政策法律链接：相关法律规定还有《土地管理法》第62条第2款，《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第1条第2项，《浙江省国土资源厅关于进一步加强农村宅基地管理的意见》第5条，《上海市农村村民住房建设管理办法》第10条等。

12.城镇居民能申请农村宅基地吗？

事例：刘某是某省会城市的居民，户口在该市，并且在该市生活。1999年，刘某和亲属去该省郊区某村做生意。该村虽然属于农村，但因为离城市较近，交通比较便利，往来的客人也比较多，所以，刘某在此处做生意做得很好。但是，刘某在该村所租的房子不是很大，限制了刘某生意的扩大，于是，刘某想在该村临街的位置买下一座房子，不过却没有合适的。在刘某现在所租的房子的东侧有一个大坑，属于未利用地，刘某想跟村里申请把大坑填平盖上房子做生意，刘某愿意为此向村里付钱，有偿使用。刘某的申请能获得批准吗？

解答：刘某的申请不能获得批准。农村土地由农村集体经济组织享有所有权，由本集体经济组织成员，也就是本村村民无偿使用。就宅基地而言，宅基地的申请人应该具有本村村民身份，并且符合宅基地的申请条件，才能获得批准，取得宅基地使用权。不是本村村民，无论是农村居民还是城镇居民，均不能在本村申请宅基地。并且，农村集体经济组织没有审批的权利，宅基地使用权审批的职权应当由县级人民政府享有和行使。本事例中的刘某不是该村村民，不符合申请宅基地的条件，并且村民委员会或者村民小组也无权将集体所有土地交由刘某有偿使用。刘某要想合法地在农村土地上建房必须先获得批准。但是，刘某并不符合申请宅基地使用权的条件，不能获得批准。《土地管理法》第62条第1款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

政策法律链接：相关法律规定还有《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》第4条第13项，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第2条第10项等。